ロサンゼルス在住の不動産エージェントによるアメリカ不動産投資セミナー！ 年末の一時帰国に合わせてセミナーを開催いたします。 アメリカ西海岸不動産市場の”今”と、今後の見通しについてお話いたします。
日時：2018年12月22日（土）午後1：30～３：３０
場所：東京都中央区
料金：2000円（現地払い）
日本国内の不動産投資に不安を感じていませんか？
ー 金融商品への投資はその種類も様々でまたリスクの度合いも千差万別で、下手をすると元本を失ってしまう危険性があるものもあり、よくその商品特性を見極めないと不安なものです。
それに引き換え、不動産投資はよく「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれるように、リスクもそこまでは高くないが、そのかわりにリターンもそれほど高くはならない投資商品と捉えられています。言い方を変えれば、ある程度堅実な投資と認識されているということですね。
現実的にある程度の資産をお持ちの方は、すでに不動産投資をされている方も多いのではないでしょうか。資産規模が大きくなってくると、株式や為替のように上下への変動幅が大きな投資商品だと時価評価額の増減が大きくなり不安の種となりかねません。よって、「ミドルリスク・ミドルリターン」の不動産資産を組み込むこととなります。
そんな不動産投資をすでに始められている方から聞こえてくる、よくある話として、
「日本国内だけの不動産投資で良いのか？」
という声です。この発想をする投資家の考えとしては、代表的なものは以下のようなものではないでしょうか。
ー 資産を円だけに集中させていることに不安を感じている
ー かといって海外への投資となるとよくわからないので不安
ー 将来日本円の為替レートが大きく下落するような状況になるリスクを感じている
ー 2020年の東京オリンピック後の日本の不動産価格がどうなっているか不安
ー 人口が減少している日本に不動産を持つことに不安を感じている
日本で不動産投資というとまずみなさんが気にするのは、「利回り」ではないでしょうか。「表面で7%、ネットで５％だから、このエリアにしては高い」とかそんな会話がよく飛び交っています。
不動産投資はその目的や期間がお一人お一人違うので一概にはいえませんが、「投資」を一般的に考えれば投資からのリターンの尺度としては、単年度の「利回り」だけでなく投資開始から終了までを含めたトータルでのリターンを考えるのが一般的です。
アパート一棟を購入し運用した場合でも、出口としての売却を考えればその売却価格によって、自分の投下資本に対する最終的なリターンは変わってきます。
アメリカでの不動産投資も基本的には同じですが、海外不動産であるがゆえの「為替」や「税金」も追加で考慮しなければなりません。でもこれらの項目は日本からの投資家にとっては最終的な投資利回りをさらに引き上げるチャンスでもあります。
今回のセミナーではこれらアメリカへの不動産投資で考慮しなければならない項目を中心に詳細をご説明させていただきます。
投資への不安は投資対象についてよくわからないことがあることが原因です。このセミナーでアメリカ不動産投資に対する不安や疑問を少しでも減らしていただいて、アメリカ不動産投資の魅力を知っていただけたら幸いです。
自己紹介：
はじめまして！ アメリカ不動産投資のお手伝いをさせていただいております飯原（イイハラ）です。
2015年に小学生の息子と妻と一家3人でアメリカ・ロサンゼルスに移住してきました。それまではシティバンクにて27年間銀行員をやっていました。私がいたところはトレジャリー部門という財務・運用系の部署だったので、日常的に投資や運用及びリスク管理に特化した業務を行っておりました。
在職中は金融機関が扱える金融商品については幅広く触れ、また27年間の間には2009年のサブプライムショックのような金融危機もあり、想定外の状況での対応も迫られることもありました。当時は胃が痛む経験もしましたが今から思えば投資に対する心構えを知ることができた貴重な体験だったと考えています。
実際にアメリカで不動産業界に携わってみると、根本的に不動産に対する考え方がアメリカと日本で大きく違うことに驚かされます。皆さんよくおっしゃるように日本ではキャシュフロー重視の投資家が多数かと思います。アメリカでは逆にキャピタルゲインを中長期的に狙う方がほとんどです。
これは日本とアメリカの経済状況や不動産所有に関する税制が異なることが原因です。どちらが良い・悪いということではありませんが、やはりアメリカで不動産投資を行うのであれば、そんなアメリカの事情もよく理解した上で参加したほうが成功する確率は高くなります。
今回のセミナーでは、実際にアメリカに来て不動産エージェントとして仕事をすることで学んだアメリカ不動産投資の基本や、日本の不動産投資家に是非知ってもらいたい日本とアメリカの不動産投資に関する制度や考え方の違いを含めてご紹介させていただきます。
講師プロフィール
- 名前：飯原広記
- 主な仕事：米国カリフォルニア州不動産エージェント、日本でのアパート運営、
- 経歴：慶應大学卒業後27年間米系銀行シティバンクのトレジャリー部門にて財務・運用系の業務につく。アメリカ移住後、米国カリフォルニア州のREALTOR（不動産エージェント）の資格を取得し日系大手不動産会社にて勤務。
アメリカ不動産投資セミナー
『日本とアメリカ、最終利回りまで考えると？ ～出口まで考える不動産投資～』
日時：12月22日（土）午後1時30分～3時30分
場所：東京都中央区新富 1－15－11 マキプラザビル 6階
セミナーの主な内容：
- アメリカ・カリフォルニアの不動産市況アップデート
- アメリカでの不動産投資は利回りが低いって本当？
- 入口から出口までの投資リターンはどう見る？
- アメリカ不動産投資、利回り以外に気をつけることは？
- ドル円の為替を考えると利回りはこんなに変わってくる！
セミナー参加者への特典：
- スカイプによる１時間の無料相談
不動産投資は金額も大きく期間も長くなるので、投資家一人ひとり状況は変わってきます。個別にアメリカ不動産投資に対する疑問・質問・相談など、なんでもお聞きください。
- 出口までを考慮した不動産投資分析シート
単年度の利回りだけでは最終的な総投資効果はわかりません。特に為替レートの変動によって利回りが変わってくるアメリカ不動産投資ではなおさらです。いろいろな為替レートの予測をすることでどう総投資効果が変化するのかをシミレーションできるシートです。
- 資料：カリフォルニア最新不動産市況
最新のアメリカ西海岸・カリフォルニアの不動産市況について、まとめた資料をお届けします。
セミナーお申込みフォーム
[contact-form-7 404 "Not Found"]「衣」「食」「住」の一つ！ 不動産はもっとも身近な投資商品
日本では人間の生活の基本を表す言葉として「衣・食・住」というものがあります。どれも無くてはならない身近で生きていくには必須の項目です。
そんな生活の基本項目でありながら「住」に関しては、好むと好まざるとにかかわらず「投資」に巻き込まれてしまっています。
「私は賃貸派だから、投資とは無縁だ。」と考えている方も例外ではありません。自分の居住用の不動産を持たずに、賃貸で暮らしたとしても人生のスパンで考えれば、後から振り返ったときに、「買ったほうがよかった」のか「賃貸で生活した」ほうがよかったのか違いが出てきます。
投資用ではなく自分たちが住む居住用物件しか所有していない人も、購入したときの不動産市況や金利水準によって、ローン金額も変わってきますから、知らず知らずのうちに「投資」に関わってしまっているといえるのではないでしょうか。
「住」すなわち不動産は、日本だけでなく主要な先進国では同じように人生において逃れられない投資商品と言えます。（一部の土地の所有が認められない国では事情が異なりますが）そしてどんなにテクノロジーが進歩しても、人間が居住する不動産は未来を含めていつの時代も必要となります。
これだけ身近であるはずの不動産ですが、所有する・投資するとなると、金額が大きいだけにかなり大きな決断となることも事実です。
よく知れば不安は小さくなる
不動産投資のような大きな金額の話ではなくても、私達は不安を感じる場面にいろいろと遭遇します。
学生の頃は自分が進学したい学校の入試に受かるかどうか不安で押しつぶされそうになりました。社会人になっても取引先との商談がまとまるか、自分が推し進めているプロジェクトが成功するか、などなど枚挙に暇がありません。
でも、ただ「不安だ」と感じているだけでは状況は全く良くなりませんし、一歩も前には進めません。おそらく不安を減らすための主要な方法は相手をよく知る努力をしそれに備えるための方策をいろいろと準備することではないでしょうか。
学生であれば志望校のレベルを調べ自分の学力レベルを認識し、弱点を模試などで調べて合格率を上げるために勉強を重ねていくでしょう。社会人のケースであれば、取引相手のことをよく分析し自社の強みと弱みをしっかり把握した上で、商談に臨むでしょう。
不動産投資も同様です。不安に感じる部分を投資先の制度や状況をよく理解することによって、一つ一つ潰していけばよいのです。
不動産投資の基本は万国共通です（少なくとも主要先進国においては）。「住居は所有するか、借りるか」「不動産購入は現金一括か、融資を取って購入するか」これら基本的な項目は何ら変わりません。
あとは、「決済の方法は？」「融資の基準は？」「物件の管理は？」「出口戦略はどうする？」などのアメリカならではの状況をよく理解し日本との違いをわかれば、投資した後の流れがよく分かるでしょうから不安はかなり引き下げることができるのではないでしょうか。
セミナーを聞いた方の感想
N.Y様
「今まで漠然としかアメリカ不動産投資を考えることができませんでした。この動画をみることで物件購入から管理・賃貸運営に至るまで、カリフォルニアでの状況をよく知ることができました。やはり、先進国アメリカは精度的にもしっかり整っていることがよくわかりました。」
M.I様
「国外への資産の分散を考えて、今までは東南アジアを中心に物件を検討してきました。セミナーによってアメリカ西海岸への不動産投資は国もしっかりしているので制度的に安定していることはよくわかりました。ただ利回りで考えるとアジア圏のほうが魅力的に見えてしまうんですよね。いろいろと検討してみます！ありがとうございました。」
K.A様
「自分のカナダ在住なので北米の不動産事情はそれなりにいろいろと見てきました。アメリカといっても広大なので、なかなかエリアを絞れずにいましたがやはり地中海性気候で温暖だけれども雨が少ないカリフォルニアは魅力的ですね。築年数が古い物件でもずっと現役で活躍できるのが納得です。引き続きよろしくおねがいします！」
H.I様
「海外不動産投資で”利回り”という言葉はよく聞いていましたが、物件売却まで考えるドル円の為替レートや日米の税制といろいろと考慮しなければならない項目があるんですね。またそれらによって最終的な利回りが大きく変わるというのも目からウロコでした。ありがとうございました。」
T.T様
「不動産投資は日本だけでも問題ないと思ってきました。でも、どんどん膨らむ日本の財政赤字を考えるともしかして円安のリスクもあり！？と海外不動産投資も検討を始めたところです。出口戦略や資金調達まで考慮すると、最終的な利回りは大きく変わる可能性があるんですね。自分の状況を含めてまたご相談させてください。」
アメリカ不動産投資のメリットとは
日本は治安もいいし２０２０年のオリンピックに向けて不動産市況にも追い風が吹いているようなので、不動産投資を進められている方も多いかと思います。
身近に所有すれば購入した物件も頻繁に見に行くことができますし、購入・管理・融資・売却も身近な業者に依頼できるので安心して任せることができるので、不動産投資を始められたばかりであれば一連の流れを理解するためにもまずは日本で不動産投資を始められるのが良いかもしれません。
しかし、物件を複数所有されている方や株式や債券にすでに大きく投資をされている方であれば、アメリカ不動産も投資先の一つとして検討されるのがよいかと思います。私が考えるアメリカ不動産投資のメリットとしては次のポイントになります。
ー 資産の海外分散投資になる：ドル円はここ数年100～120円のレンジで推移していますが、5年後、10年後を考えるといつまでもこのレンジにいるとは限りません。もちろん100円を下回って90～80円の円高になるかもしれませんが、130～140円の円安に向かうことも考えられます。
ー 物件価格の上昇が見込める：モノの値段は一般的には需要と供給で決定されます。不動産であれば需要の増加＝人口の増加でしょう。アメリカは現在も人口は増加しています。では日本は？
ー 家賃収入の増加が見込める：その国の物価が上昇しているのであれば、家賃相場が上昇しそれに連れて不動産価格も上昇していきます。アメリカの物価上昇率（インフレ率）は過去20年間だいたい2%前後のプラスです（サブプライム・ショックの数年は一時的にマイナス2%に落ち込みましたが）複数の指標種類があるので一概には言えませんが日本の物価上昇率はほぼゼロ近辺ではないでしょうか。
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