アメリカの住宅地のイメージ

どこまで強い?アメリカ不動産マーケット

ロサンゼルスから、日本の投資家様の不動産投資のお手伝いをさせていただいている飯原です。

いや~、ほんとうにロサンゼルスの不動産マーケットは強いですね。100万㌦以下(1億円相当以下)の物件は、妥当な値付けをされた物件であれば、マーケットに出てから一週間もしないうちに、複数のオファー(買い付け)が入ってくる状況が続いています。

4月~5月頃はコロナによる景気減速から、不動産価格も下げを予測する人が多くいました。

でも、現在は多くの不動産エージェントが現在の強気な相場がしばらく続く予想をしています。

Fanie Mae(ファニーメイ:連邦住宅抵当公庫)という政府系の住宅ローンに特化した金融機関があるのですが、そこがHome Purchase Sentiment Index(HPSI)という住宅購入意欲を調べたインデックスを定期的に発表しています。

直近8月の数字が77.5で前月から3.3ポイントさらに上昇しました。

2019年8月と比べるとまだ16.3ポイント低いレベルなんですが、傾向としてはコロナの影響で大きく下げた2020年4月以降、一貫して上昇(回復)してきています。

皆さん、住宅価格がすでに高すぎるとか、今後は下がるのでは?なんて考えている人は、ほとんどいないようですね。

別の調査で、「今が不動産の買い時か?」という質問に対して、「買い時だ」という回答が8月はさらに上昇しました。

(買い時と答えた人の割合)
53%:7月
59%:8月

GAFA(Google, Amazon, Facebook, Apple)の株は確かに大きく上昇しましたが、多くの産業ではコロナによって打撃を今も受けています。

失業者数もピークの失業者数からは減少したとはいえ、まだまだコロナ以前の状況からは程遠い状態です。

周りを見てもレストランはまだ限られて席数での営業を強いられていますし、観光産業は瀕死の状態。

また在宅勤務の定着によって人々の消費金額も中長期にわたって、以前のレベルに戻ることはないといわれています。

そんな状況にも関わらず、アメリカの不動産(居住用)に対して、強気な人が多いのはなぜでしょうか?

これはやはり、史上最低のモーゲージ金利(住宅ローン金利)が大きく影響していると考えられます。

9月第1週時点で、30年固定金利で約2.93%とついに3%を切ってきました。(日本と比べるとまだまだ高いのかもしれませんが、3%以下というのは史上最低水準で考えられない低金利なのです。)

2008~2009年の金融危機後、アメリカの不動産価格は上昇の一途でした。ここ数年は買いたくても高すぎて手が出ない人がずっと増加傾向にありました。

そんな人たちにしてみると、3%を切る低金利で住宅ローンを借りられるということは、千載一遇のチャンスに見えるんですね。

低金利ということは月々の返済金額が少なくてすむ。言い換えれば、自分が返済可能な月々の金額で、より多くのローンを組めるということ。すなわち高くて手が出せなかった物件にも、手が届くようになて来たということです。

人口が増え続けているアメリカでは、不動産価格は中長期的には上昇するものと考えられています。
これに疑問を挟む人はいません。(少なくとも今のところは)

よって、買える時に買わないとどんどん置いてきぼりを食ってしまうという、恐怖心があるんですね。

バブル崩壊から「失われた20年」とか「失われた30年」とか言われ続けてきた日本の状況を知っている我々日本人にしてみると、ちょっと疑問を感じないわけではありませんが、まあ現地アメリカ人の思考としては、そうなんです。

以前、「マエストロ」と呼ばれた元FRB議長のアラン・グリーンスパン氏ですら

「バブルは弾けてみないとわからない」

と言われました。

今後もいろいろは角度から不動産市況を注視して

いきます。
きっとどこかに変化の兆候が表れると信じて。

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